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Le bail est conclu pour une durée minimale de 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique et de 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale (société, compagnie d’assurances, caisse de retraite, etc.).
Mentions obligatoires
Depuis le 1er août 2015, le contrat de bail doit être établi par écrit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution…)
Il peut prendre la forme d’un acte sous-seing privé ou d’un acte authentique.
Il doit être conforme au contrat de bail type réglementaire .
Le contrat de location doit obligatoirement contenir un certain nombre d’informations concernant les parties, le logement et le loyer.
Les parties peuvent prévoir d’y inclure d’autres clauses sous réserve qu’elles ne figurent pas parmi la liste des clauses abusives (clauses ignorées car considérées comme non écrites).
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Le loyer, librement fixé par les parties lors de la signature du bail, constitue la contrepartie de la mise à disposition du logement par le propriétaire au locataire.
Le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande et le propriétaire ne peut pas lui imposer un mode de paiement par prélèvement automatique..
Lorsque le bail inclut une clause d'indexation, la révision du loyer hors charges intervient annuellement à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
Depuis le 1er janvier 2006, l'indice de référence est obligatoirement l'I R L qui vise à atténuer l'impact de l'évolution du coût de la construction sur l'augmentation des loyers.
Lorsque le bail ne prévoit pas de révision du loyer, le propriétaire ne peut pas procéder à une augmentation avant le terme normal. Mais lors du renouvellement du bail, le prix du loyer peut être augmenté s'il apparaît sous-évalué.
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On appelle charges locatives ou charges récupérables les frais engagés par le bailleur, contribuant à la bonne jouissance du local du locataire.
Il s'agit :
Le locataire est amené à payer un certain nombre de charges:
Le décret du 26 août 1987 liste de manière exhaustive les charges locatives.
Aucune autre charge ne peut être réclamée au locataire. Le propriétaire est en droit de réclamer à son locataire des ' provisions sur charges ' Celles-ci sont calculées sur la base des charges effectivement réglées par le propriétaire l'année précédente.
Le propriétaire est tenu de régulariser les comptes de charge chaque année. Deux cas de figure se présentent :
Le propriétaire peut régulariser et récupérer les charges sur le locataire en justifiant leur montant même sur 5 années.
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La signature d’un contrat de bail impose des obligations au bailleur comme au locataire.
Les obligations du bailleur
Lors de la remise des clés, le bailleur doit fournir au locataire un logement décent et en bon état d’usage et de réparation. Les éléments d’équipement mentionnés dans le bail doivent fonctionner correctement.
La notion de logement décent a été définie par la loi du 13 décembre 2000. (dite loi SRU) qui concerne les baux soumis à la loi de 1989: Le logement ne doit pas présenter de ‘risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité et à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation’. Ces nouvelles dispositions s’appliquent aux locations nues ou meublées, ainsi qu’aux contrats en cours.
De même, le bailleur est tenu d’assurer au locataire, en cours de bail, une jouissance paisible du logement. Par conséquent, il doit effectuer toutes les réparations qui ne relèvent pas des réparations locatives.
Les obligations du locataire
Le locataire a l'obligation
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Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire pour garantir l’exécution de ses obligations locatives. A compter du 10 février 2008, son montant ne peut être supérieur à un mois de loyer hors charges.
Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés, déduction faite des sommes pouvant restées dues au bailleur.
Le délai peut être ramené à un mois si l’état des lieux de sortie correspond à l’état des lieux d’entrée.
Des aides peuvent être attribuées pour financer les dépenses de logement. L’avance loca-pass permet de financer le dépôt de garantie exigé lors de la signature du bail tandis que la garantie loca-pass (logement appartenant à des personnes morales) et la garantie Visale (dispositif qui remplace la garantie des risques locatifs) permettent de financer les impayés de loyers et charges.
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Le congé est l’acte par lequel le locataire ou le propriétaire met fin au contrat de location. Il doit être notifié par lettre recommandé avec accusé de réception ou signifié par acte d’huissier.
Congé signifié par le locataire
Le locataire peut donner congé à tout moment, moyennant un préavis de 1 mois (logements meublés)
Congé signifié par le propriétaire
Un propriétaire souhaitant récupérer un bien en location, pour l’un des motifs ci-après, doit donner congé au locataire, six mois au moins avant le terme du bail en cours, à savoir :
Le bailleur peut enfin donner congé pour un motif légitime et sérieux, comme par exemple le non paiement du loyer de façon régulière.
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Les réparations locatives désignent l’ensemble des travaux d’entretien courant ainsi que les petites réparations à la charge du locataire.
Celui-ci est tenu d’effectuer ces réparations, hormis les cas de vétusté, de force majeure (catastrophe naturelle, par exemple) et de vices de construction.
Le décret 87-712 du 26 août 1987 énumère à titre indicatif la liste des réparations réputées locatives qui peuvent concerner l’extérieur du logement (jardin pour une maison) et les équipements internes (prises électriques, tuyau flexible de douche…).
Pendant la durée du bail, le propriétaire ne peut pas, sauf clause contraire, imposer la réalisation de ces travaux. Cependant, le locataire, qui a l’obligation de se comporter « bon père de famille », doit effectuer les travaux au plus tôt si une dégradation des locaux loués est susceptible de survenir. Lors de la restitution des locaux en fin de bail, le locataire est tenu de les restituer avec les réparations locatives effectuées. Dans le cas contraire, le propriétaire peut obtenir le remboursement des frais engagés pour remettre le logement en état.
Les réparations locatives sont à la charge du locataire pendant toute la durée de la location. Elles s’étendent à toutes les parties du logement (intérieures ou extérieures), ainsi qu’à ses éléments d’équipement.
La liste de ces réparations figue au décret du 26 août 1984. A titre d’exemple, ce peut être, à l’intérieur du logement, de raccords de peinture, de revêtement de sol, de remplacement des poignées de portes ou vitres fracturées, de débouchage des canalisations, d’entretien des robinets et avec notamment le nettoyage de dépôts de calcaire, le remplacement des interrupteurs, des prises de courant, le ramonage des conduits de ventilation, de ramonage…
A l’extérieur du logement, il s’agit de participer au dégorgement des conduits d’eau pluviale, au remplacement des arbustes et autres plantes, au remplacement des tapis d’ascenseur et de paliers…
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Ce sont les gros travaux ainsi que les réparations générées par la vétusté, par un vice de construction, par un cas de force majeure(inondation, tempête…)
Cela peut être le changement d’une chaudière ou d’un ascenseur, le remplacement d’un volet, d’une porte de garage, d’une tondeuse, l’installation d’un digicode…
Certaines sont récupérables sur le locataire donc refacturées au locataire.Là encore, le décret en dresse la liste.
Le bailleur est obligé d’entretenir le logement qu’il loue en dehors de tout ce qui touche aux réparations locatives (menues réparations et entretien courant à la charge du locataire) et qui ne sont pas imputables à une faute du locataire, notamment :
Avant le début des travaux, le bailleur est tenu de remettre au locataire une notification de travaux par lettre remise en main propre ou par courrier recommandé avec avis de réception. Cette notification précise la nature et les modalités d’exécution des travaux.
Pour la préparation et la réalisation de ces travaux, le locataire doit permettre l’accès à son logement :
Si les travaux
le tribunal d’instance peut, sur demande du locataire, demander l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris. Le locataire peut également solliciter la résiliation du bail si les travaux rendent le logement inhabitable.
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Lorsque le locataire en fait la demande, le bailleur est tenu de lui remettre gratuitement une quittance portant le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Dans le cas d’un paiement partiel, le bailleur ne peut pas délivrer de quittance mais doit tout de même délivrer un reçu au locataire.
Pour chaque loyer réglé, le propriétaire (ou son mandataire) est tenu de transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande. Toute clause du contrat de bail faisant supporter des frais de quittance est considérée comme non écrite (illégale). La quittance porte sur le détail des sommes versées par le locataire, en distinguant le loyer et les charges du montant de la participation éventuelle du locataire aux travaux d’énergie.
Si le locataire ne paie qu’une partie du loyer, le propriétaire est tenu de délivrer un reçu pour la somme versée. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur ou son représentant peut transmettre la quittance par mail.
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Même s’il n’est pas obligatoire, il est fortement conseillé aux deux parties de joindre un état des lieux au contrat de location.
En son absence, la partie qui aura refusé l’établissement de l’état des lieux ne pourra invoquer la présomption selon laquelle les lieux auraient été reçus en bon état de réparation.
Ce document est établi contradictoirement entre les parties au plus tard lors de la remise des clés au locataire. Un état des lieux doit également être établi au moment de la restitution des clés. A la fin de la location, la comparaison des deux états des lieux va permettre en effet de déterminer les réparations qui incombent au propriétaire ou au locataire. Si l’entrée dans les lieux se fait en été, le locataire a la faculté de demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage, au cours du premier mois de chauffe.
Il peut être dressé :
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La caution est la personne qui, dans un document écrit appelé « acte de cautionnement », s’engage envers le propriétaire du logement loué à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part. Il existe 2 formes de caution :
Les propriétaires, de plus en plus, réclament à leurs locataires un cautionnement. La « caution » est une personne qui s’engage à payer au propriétaire toutes les sommes que le locataire lui doit en cas de défaillance de ce dernier.
Le cautionnement est dit à durée indéterminée lorsqu’il ne comporte aucune indication de durée. La caution peut alors résilier unilatéralement son engagement, mais son retrait n’aura d’effet qu’au terme du contrat de location. La résiliation doit être notifiée au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le cautionnement peut également être consenti pour la durée déterminée lorsqu’il précise le nombre de renouvellements qui rentreront dans le champ d’application de dit cautionnement. visé par l’acte.
A peine de nullité, l’acte de cautionnement doit comporter :
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