Auteur/autrice : harmas

Appartements SCI

Appartement 1

Studio 25 m² situé en rez de chaussée traversant donnant sur une cour intérieure. Place de parking privative. Portail électrique. Orientation SUD. Menuiserie extérieure PVC vitrage isolant. Équipement: Studio meublé…

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Appartements SCI

Appartement 2

Studio 25 m² situé en rez de chaussée traversant donnant sur une cour intérieure. Place de parking privative. Portail électrique. Orientation SUD. Menuiserie extérieure PVC vitrage isolant. Équipement: Studio meublé…

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Appartements SCI

Appartement 3

Appartement T2 de 40 m² situé en rez de chaussée traversant donnant sur une cour intérieure. Place de parking privative. Portail électrique. Orientation SUD. Menuiserie extérieure PVC vitrage isolant. Équipement:…

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Appartements SCI

Appartement 4

Appartement T3 meublé de 64 m² climatisé et chauffé par pompe à chaleur réversible. Volets roulants électriques. Équipé fibre : opérateur au choix du locataire. Production eau chaude par ballon…

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Appartements SCI

Appartement 5

Appartement T2 36 m² situé au premier étage traversant donnant sur une coursive. Place de parking privative. Portail électrique. Orientation SUD. Menuiserie extérieure PVC vitrage isolant. Équipement: Appartement meublé de…

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Appartements SCI

Appartement 6

Appartement T2 36 m² situé au premier étage traversant donnant sur une coursive. Place de parking privative. Portail électrique. Orientation SUD. Menuiserie extérieure PVC vitrage isolant. Équipement: Appartement meublé de…

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Les charges locatives

On appelle charges locatives ou charges récupérables les frais engagés par le bailleur, contribuant à la bonne jouissance du local du locataire.
Il s'agit :

des frais entraînés par les services liés au logement et à l'usage de l'immeuble (salaire du gardien, consommation d'eau et d'énergie, contrat d'entretien des ascenseurs, etc.) ;
des taxes locatives (taxe d'ordures ménagères, etc.);
des charges correspondant aux dépenses d'entretien courant et menues réparations des parties communes de l'immeuble (visites d'entretien, dépannage, etc.), sauf si les frais sont dus à un défaut de conception ou à une mauvaise réalisation de l'immeuble. Dans ce cas, le propriétaire est tenu de faire rectifier l'erreur ou la malfaçon.

Le locataire est amené à payer un certain nombre de charges:

Les frais induits par les services liés au fonctionnement du logement et des parties communes : l’eau, le chauffage, l’électricité, l’ascenseur, les espaces extérieurs…

En ce qui concerne l’eau, le locataire doit s’acquitter de sa consommation d’eau individuelle mais aussi des dépenses d’eau liées à l’entretien des parties communes. Pour l’ascenseur, il doit participer aux dépenses d’électricité, aux visites de contrôle, aux menues réparations sans fournitures. Pour le chauffage collectif, au règlement de l’énergie utilisée, à l’entretien courant comme au réglage et le nettoyage des installations techniques.

Les frais générés par l’entretien et les petites réparations des parties communes (paliers, local à vélos et poussettes, parking) et des espaces extérieurs. Ce sont alors les dépenses d’électricité, des produits d’entretien, des menues réparations du matériel d’entretien comme un changement de pièces d’un aspirateur ou d’une tondeuse… mais aussi l’eau servant à arroser pelouse et jardinières communes… Ainsi que les frais d’entretien des antennes collectives.

Les impôts et redevances. Entrent dans cette catégorie de dépenses les taxes liées au service dont bénéficie directement le locataire à savoir la taxe de balayage et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Le décret du 26 août 1987 liste de manière exhaustive les charges locatives.
Aucune autre charge ne peut être réclamée au locataire. Le propriétaire est en droit de réclamer à son locataire des ' provisions sur charges ' Celles-ci sont calculées sur la base des charges effectivement réglées par le propriétaire l'année précédente.

Le propriétaire est tenu de régulariser les comptes de charge chaque année. Deux cas de figure se présentent :

le montant des charges effectivement réglées est inférieur aux provisions payées par le locataire. Dans ce cas, le propriétaire rembourse ou déduit de la quittance suivante les sommes versées en trop ;
le montant des charges effectivement réglées est supérieur aux provisions payées par le locataire. Dans ce cas, le propriétaire est en droit de réclamer au locataire le paiement des sommes manquantes. Sa demande doit être dûment justifiée. Le bailleur doit, de fait, communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Ces justificatifs sont ensuite tenus à la disposition du locataire durant un mois.

Le propriétaire peut régulariser et récupérer les charges sur le locataire en justifiant leur montant même sur 5 années.

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Les réparations locatives

Les réparations locatives désignent l’ensemble des travaux d’entretien courant ainsi que les petites réparations à la charge du locataire.

Celui-ci est tenu d’effectuer ces réparations, hormis les cas de vétusté, de force majeure (catastrophe naturelle, par exemple) et de vices de construction.

Le décret 87-712 du 26 août 1987 énumère à titre indicatif la liste des réparations réputées locatives qui peuvent concerner l’extérieur du logement (jardin pour une maison) et les équipements internes (prises électriques, tuyau flexible de douche…).

Pendant la durée du bail, le propriétaire ne peut pas, sauf clause contraire, imposer la réalisation de ces travaux. Cependant, le locataire, qui a l’obligation de se comporter « bon père de famille », doit effectuer les travaux au plus tôt si une dégradation des locaux loués est susceptible de survenir. Lors de la restitution des locaux en fin de bail, le locataire est tenu de les restituer avec les réparations locatives effectuées. Dans le cas contraire, le propriétaire peut obtenir le remboursement des frais engagés pour remettre le logement en état.

Les réparations locatives sont à la charge du locataire pendant toute la durée de la location. Elles s’étendent à toutes les parties du logement (intérieures ou extérieures), ainsi qu’à ses éléments d’équipement.

La liste de ces réparations figue au décret du 26 août 1984. A titre d’exemple, ce peut être, à l’intérieur du logement, de raccords de peinture, de revêtement de sol, de remplacement des poignées de portes ou vitres fracturées, de débouchage des canalisations, d’entretien des robinets et avec notamment le nettoyage de dépôts de calcaire, le remplacement des interrupteurs, des prises de courant, le ramonage des conduits de ventilation, de ramonage…

A l’extérieur du logement, il s’agit de participer au dégorgement des conduits d’eau pluviale, au remplacement des arbustes et autres plantes, au remplacement des tapis d’ascenseur et de paliers…

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Les dépenses à la charge du propriétaire

Ce sont les gros travaux ainsi que les réparations générées par la vétusté, par un vice de construction, par un cas de force majeure(inondation, tempête…)
Cela peut être le changement d’une chaudière ou d’un ascenseur, le remplacement d’un volet, d’une porte de garage, d’une tondeuse, l’installation d’un digicode…

Certaines sont récupérables sur le locataire donc refacturées au locataire. Là encore, le décret en dresse la liste.

Le bailleur est obligé d’entretenir le logement qu’il loue en dehors de tout ce qui touche aux réparations locatives (menues réparations et entretien courant à la charge du locataire) et qui ne sont pas imputables à une faute du locataire, notamment :

les réparations urgentes (exemple : panne de chauffe-eau en hiver),
les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble (réfection de la cage d’escalier, ravalement de façade…),
les travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste…)

Avant le début des travaux, le bailleur est tenu de remettre au locataire une notification de travaux par lettre remise en main propre ou par courrier recommandé avec avis de réception. Cette notification précise la nature et les modalités d’exécution des travaux.

Pour la préparation et la réalisation de ces travaux, le locataire doit permettre l’accès à son logement :
tous les jours sauf les samedis, dimanche et jours fériés (à moins qu’il ne donne son accord),
moyennant réduction de loyer si les travaux durent plus de 21 jours.

Si les travaux présentent un caractère abusif,
ne respectent pas les conditions définies dans la notification de travaux rendent l’utilisation du logement impossible ou dangereuse, le tribunal d’instance peut, sur demande du locataire, demander l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris. Le locataire peut également solliciter la résiliation du bail si les travaux rendent le logement inhabitable.

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Le cautionnement

La caution est la personne qui, dans un document écrit appelé « acte de cautionnement », s’engage envers le propriétaire du logement loué à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part. Il existe 2 formes de caution :

La caution simple
La caution solidaire

Les propriétaires, de plus en plus, réclament à leurs locataires un cautionnement. La « caution » est une personne qui s’engage à payer au propriétaire toutes les sommes que le locataire lui doit en cas de défaillance de ce dernier.
Le cautionnement est dit à durée indéterminée lorsqu’il ne comporte aucune indication de durée. La caution peut alors résilier unilatéralement son engagement, mais son retrait n’aura d’effet qu’au terme du contrat de location. La résiliation doit être notifiée au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le cautionnement peut également être consenti pour la durée déterminée lorsqu’il précise le nombre de renouvellements qui rentreront dans le champ d’application de dit cautionnement. visé par l’acte.

A peine de nullité, l’acte de cautionnement doit comporter :

la mention manuscrite du montant du loyer, des conditions de sa révision et de l’article 22-1 al.1er de la loi du 6 juillet 1989, par la caution ;
la mention manuscrite de la caution exprimant clairement sa connaissance de la nature et de l’étendue de l’obligation contractée.

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