A propos – APPARTEMENTS MEUBLES

SCI L’HARMAS
La SCI L’HARMAS est une SCI de famille qui a rénové et agrandi une maison de famille pour y créer 6 appartements meublés, climatisés avec une place de stationnement privée pour chaque locataire.
La SCI est enregistrée au Tribunal de Commerce d’Avignon 84000 sous le n° D 420 859 456
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Intervention rapide en cas de dysfonctionnement

Le siège social de la SCI L’HARMAS est à SORGUES, une petite ville qui se situe à 15 kilomètres d’Avignon. Nous sommes très disponibles et nous intervenons très rapidement en cas de difficulté ou en cas de problème technique.
Nettoyage complet à l’entrée du locataire

Après chaque départ de locataire l’appartement est entièrement et systématiquement nettoyé et rénové. Les traces de vie sont effacées. Tout est remis à neuf si nécessaire.
Literie propre à l’entrée du locataire

Après chaque départ de locataire les couettes et les housses de canapé sont dégraissées par une entreprise spécialisée, les alèses et les oreillers sont neufs.


			
			
					
                        
                        
                        
                        
                        
                        
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                    Le bail ou contrat de location
                    Demo Description

                

Le bail est conclu pour une durée minimale de 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique et de 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale (société, compagnie d’assurances, caisse de retraite, etc.).

Mentions obligatoires


Le bail doit être conclu par écrit. Il contient obligatoirement les informations suivantes :

Les noms et adresses du propriétaire, même lorsque celui ci a recours aux services d’un administrateur de biens ;
La date de prise d’effet et la durée du bail ;
La consistance et la destination des lieux loués ; La désignation des locaux et équipements à usage privatif et le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun ;
Le montant du loyer, ses modalités de paiement, ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
Le montant du dépôt de garantie s’il est prévu ;
Le constat de risque d’exposition au plomb, s’il y a lieu.



Depuis le 1er août 2015, le contrat de bail doit être établi par écrit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution…)

Il peut prendre la forme d’un acte sous-seing privé ou d’un acte authentique.

Il doit être conforme au contrat de bail type réglementaire .

Le contrat de location doit obligatoirement contenir un certain nombre d’informations concernant les parties, le logement et le loyer.

Les parties peuvent prévoir d’y inclure d’autres clauses sous réserve qu’elles ne figurent pas parmi la liste des clauses abusives (clauses ignorées car considérées comme non écrites).

Vers le site officiel


                    
                    
                        
                    
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                    Le loyer
                    Demo Description

                

Le loyer, librement fixé par les parties lors de la signature du bail, constitue la contrepartie de la mise à disposition du logement par le propriétaire au locataire.
Le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande et le propriétaire ne peut pas lui imposer un mode de paiement par prélèvement automatique..

Lorsque le bail inclut une clause d'indexation, la révision du loyer hors charges intervient annuellement à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.


Depuis le 1er janvier 2006, l'indice de référence est obligatoirement l'I R L qui vise à atténuer l'impact de l'évolution du coût de la construction sur l'augmentation des loyers.


Lorsque le bail ne prévoit pas de révision du loyer, le propriétaire ne peut pas procéder à une augmentation avant le terme normal. Mais lors du renouvellement du bail, le prix du loyer peut être augmenté s'il apparaît sous-évalué.

Vers le site officiel


                    
                    
                        
                    
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                    Charges locatives
                    Demo Description

                

On appelle charges locatives ou charges récupérables les frais engagés par le bailleur, contribuant à la bonne jouissance du local du locataire.

Il s'agit :

des frais entraînés par les services liés au logement et à l'usage de l'immeuble (salaire du gardien, consommation d'eau et d'énergie, contrat d'entretien des ascenseurs, etc.) ;
des taxes locatives (taxe d'ordures ménagères, etc.);
des charges correspondant aux dépenses d'entretien courant et menues réparations des parties communes de l'immeuble (visites d'entretien, dépannage, etc.), sauf si les frais sont dus à un défaut de conception ou à une mauvaise réalisation de l'immeuble. Dans ce cas, le propriétaire est tenu de faire rectifier l'erreur ou la malfaçon.

Le locataire est amené à payer un certain nombre de charges:
 

Les frais induits par les services liés au fonctionnement du logement et des parties communes : l’eau, le chauffage, l’électricité, l’ascenseur, les espaces extérieurs… En ce qui concerne l’eau, le locataire doit s’acquitter de sa consommation d’eau individuelle mais aussi des dépenses d’eau liées à l’entretien des parties communes. Pour l’ascenseur, il doit participer aux dépenses d’électricité, aux visites de contrôle, aux menues réparations sans fournitures. Pour le chauffage collectif, au règlement de l’énergie utilisée, à l’entretien courant comme au réglage et le nettoyage des installations techniques.	
Les frais générés par l’entretien et les petites réparations des parties communes (paliers, local à vélos et poussettes, parking) et des espaces extérieurs. Ce sont alors les dépenses d’électricité, des produits d’entretien, des menues réparations du matériel d’entretien comme un changement de pièces d’un aspirateur ou d’une tondeuse… mais aussi l’eau servant à arroser pelouse et jardinières communes… Ainsi que les frais d’entretien des antennes collectives.
Les impôts et redevances. Entrent dans cette catégorie de dépenses les taxes liées au service dont bénéficie directement le locataire à savoir la taxe de balayage et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Le décret du 26 août 1987 liste de manière exhaustive les charges locatives.

Aucune autre charge ne peut être réclamée au locataire. Le propriétaire est en droit de réclamer à son locataire des ' provisions sur charges ' Celles-ci sont calculées sur la base des charges effectivement réglées par le propriétaire l'année précédente.

Le propriétaire est tenu de régulariser les comptes de charge chaque année. Deux cas de figure se présentent :

le montant des charges effectivement réglées est inférieur aux provisions payées par le locataire. Dans ce cas, le propriétaire rembourse ou déduit de la quittance suivante les sommes versées en trop ;
le montant des charges effectivement réglées est supérieur aux provisions payées par le locataire. Dans ce cas, le propriétaire est en droit de réclamer au locataire le paiement des sommes manquantes. Sa demande doit être dûment justifiée. Le bailleur doit, de fait, communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Ces justificatifs sont ensuite tenus à la disposition du locataire durant un mois. 



Le propriétaire peut régulariser et récupérer les charges sur le locataire en justifiant leur montant même sur 5 années.

Vers le site officiel


                    
                    
                        
                    
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                    Obligations des parties
                    Demo Description

                

La signature d’un contrat de bail impose des obligations au bailleur comme au locataire.

Les obligations du bailleur

Lors de la remise des clés, le bailleur doit fournir au locataire un logement décent et en bon état d’usage et de réparation. Les éléments d’équipement mentionnés dans le bail doivent fonctionner correctement.

La notion de logement décent a été définie par la loi du 13 décembre 2000. (dite loi SRU) qui concerne les baux soumis à la loi de 1989: Le logement ne doit pas présenter de ‘risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité et à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation’. Ces nouvelles dispositions s’appliquent aux locations nues ou meublées, ainsi qu’aux contrats en cours.

De même, le bailleur est tenu d’assurer au locataire, en cours de bail, une jouissance paisible du logement. Par conséquent, il doit effectuer toutes les réparations qui ne relèvent pas des réparations locatives.

Les obligations du locataire
Le locataire a l'obligation

de payer le loyer et les charges
de souscrire une assurance multirisques habitations pour assurer le logement
de procéder à toutes les réparations locatives nécessaires


Vers le site officiel


                    
                    
                        
                    
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                    Le dépot de garantie
                    Demo Description

                

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire pour garantir l’exécution de ses obligations locatives. A compter du 10 février 2008, son montant ne peut être supérieur à un mois de loyer hors charges.

Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés, déduction faite des sommes pouvant restées dues au bailleur.

Le délai peut être ramené à un mois si  l’état des lieux de sortie correspond à l’état des lieux d’entrée.

Des aides peuvent être attribuées pour financer les dépenses de logement. L’avance loca-pass permet de financer le dépôt de garantie exigé lors de la signature du bail tandis que la garantie loca-pass (logement appartenant à des personnes morales) et la garantie Visale (dispositif qui remplace la garantie des risques locatifs) permettent de financer les impayés de loyers et charges.
   

Vers le site officiel


                    
                    
                        
                    
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                    Le congé
                    Demo Description

                

Le congé est l’acte par lequel le locataire ou le propriétaire met fin au contrat de location. Il doit être notifié par lettre recommandé avec accusé de réception ou signifié par acte d’huissier.

Congé signifié par le locataire

Le locataire peut donner congé à tout moment, moyennant un préavis de 1 mois (logements meublés)
   
Congé signifié par le propriétaire

Un propriétaire souhaitant récupérer un bien en location, pour l’un des motifs ci-après, doit donner congé au locataire, six mois au moins avant le terme du bail en cours, à savoir :
	
Le bailleur peut donner congé afin de reprendre le logement pour y habiter ou le faire habiter par son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an, le partenaire avec lequel il est lié par un PACS, ses ascendants et de ses descendants ou ceux de son conjoint, de son concubin ou de son partenaire
Le bailleur peut également donner congé pour mise en vente de son bien, le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, pendant un délai de 2 mois selon les conditions fixées dans le dit congé

Le bailleur peut enfin donner congé pour un motif légitime et sérieux, comme par exemple le non paiement du loyer de façon régulière.

Vers le site officiel


                    
                    
                        
                    
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                    Les réparations locatives
                    Demo Description

                

Les réparations locatives désignent l’ensemble des travaux d’entretien courant ainsi que les petites réparations à la charge du locataire.

Celui-ci est tenu d’effectuer ces réparations, hormis les cas de vétusté, de force majeure (catastrophe naturelle, par exemple) et de vices de construction.

Le décret 87-712 du 26 août 1987 énumère à titre indicatif la liste des réparations réputées locatives qui peuvent concerner l’extérieur du logement (jardin pour une maison) et les équipements internes (prises électriques, tuyau flexible de douche…).
 
Pendant la durée du bail, le propriétaire ne peut pas, sauf clause contraire, imposer la réalisation de ces travaux. Cependant, le locataire, qui a l’obligation de se comporter « bon père de famille », doit effectuer les travaux au plus tôt si une dégradation des locaux loués est susceptible de survenir. Lors de la restitution des locaux en fin de bail, le locataire est tenu de les restituer avec les réparations locatives effectuées. Dans le cas contraire, le propriétaire peut obtenir le remboursement des frais engagés pour remettre le logement en état.

Les réparations locatives sont à la charge du locataire pendant toute la durée de la location. Elles s’étendent à toutes les parties du logement (intérieures ou extérieures), ainsi qu’à ses éléments d’équipement.

La liste de ces réparations figue au décret du 26 août 1984. A titre d’exemple, ce peut être, à l’intérieur du logement, de raccords de peinture, de revêtement de sol, de remplacement des poignées de portes ou vitres fracturées, de débouchage des canalisations, d’entretien des robinets et avec notamment le nettoyage de dépôts de calcaire, le remplacement des interrupteurs, des prises de courant, le ramonage des conduits de ventilation, de ramonage…

A l’extérieur du logement, il s’agit de participer au dégorgement des conduits d’eau pluviale, au remplacement des arbustes et autres plantes, au remplacement des tapis d’ascenseur et de paliers…

Vers le site officiel


                    
                    
                        
                    
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                    Dépenses pour le propriétaire
                    Demo Description

                

Ce sont les gros travaux ainsi que les réparations générées par la vétusté, par un vice de construction, par un cas de force majeure(inondation, tempête…)

Cela peut être le changement d’une chaudière ou d’un ascenseur, le remplacement d’un volet, d’une porte de garage, d’une tondeuse, l’installation d’un digicode…

Certaines sont récupérables sur le locataire donc refacturées au locataire.Là encore,  le décret en dresse la liste.

Le bailleur est obligé d’entretenir le logement qu’il loue en dehors de tout ce qui touche aux réparations locatives (menues réparations et entretien courant à la charge du locataire) et qui ne sont pas imputables à une faute du locataire, notamment :


les réparations urgentes (exemple : panne de chauffe-eau en hiver),
les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble (réfection de la cage d’escalier, ravalement de façade…),
les travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste…)

Avant le début des travaux, le bailleur est tenu de remettre au locataire une notification de travaux par lettre remise en main propre ou par courrier recommandé avec avis de réception. Cette notification précise la nature et les modalités d’exécution des travaux.

Pour la préparation et la réalisation de ces travaux, le locataire doit permettre l’accès à son logement :


tous les jours sauf les samedis, dimanche et jours fériés (à moins qu’il ne donne son accord),
moyennant réduction de loyer si les travaux durent plus de 21 jours.

Si les travaux
 

présentent un caractère abusif,
ne respectent pas les conditions définies dans la notification de travaux	
rendent l’utilisation du logement impossible ou dangereuse,

le tribunal d’instance peut, sur demande du locataire, demander l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris. Le locataire peut également solliciter la résiliation du bail si les travaux rendent le logement inhabitable.


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                    Demande de quittance
                    Demo Description

                

Lorsque le locataire en fait la demande, le bailleur est tenu de lui remettre gratuitement une quittance portant le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Dans le cas d’un paiement partiel, le bailleur ne peut pas délivrer de quittance mais doit tout de même délivrer un reçu au locataire.

Pour chaque loyer réglé, le propriétaire (ou son mandataire) est tenu de transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande. Toute clause du contrat de bail faisant supporter des frais de quittance est considérée comme non écrite (illégale). La quittance porte sur le détail des sommes versées par le locataire, en distinguant le loyer et les charges du montant de la participation éventuelle du locataire aux travaux d’énergie.
 
Si le locataire ne paie qu’une partie du loyer, le propriétaire est tenu de délivrer un reçu pour la somme versée. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur ou son représentant peut transmettre la quittance par mail.



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                    Etat des lieux
                    Demo Description

                

Même s’il n’est pas obligatoire, il est fortement conseillé aux deux parties de joindre un état des lieux au contrat de location.

En son absence, la partie qui aura refusé l’établissement de l’état des lieux ne pourra invoquer la présomption selon laquelle les lieux auraient été reçus en bon état de réparation.

Ce document est établi contradictoirement entre les parties au plus tard lors de la remise des clés au locataire. Un état des lieux doit également être établi au moment de la restitution des clés. A la fin de la location, la comparaison des deux états des lieux va permettre en effet de déterminer les réparations qui incombent au propriétaire ou au locataire. Si l’entrée dans les lieux se fait en été, le locataire a la faculté de demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage, au cours du premier mois de chauffe.

Il peut être dressé :


soit par le propriétaire en présence du locataire
 soit par l’agence à l’initiative de la partie la plus diligente. Dans ce cas, l’agence doit en aviser les parties au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce cas, les frais d’établissement seront partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire.


Vers le site officiel

Vers le site officiel(insalubrité)


                    
                    
                        
                    
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                    Le cautionnement
                    Demo Description

                

La caution est la personne qui, dans un document écrit appelé « acte de cautionnement », s’engage envers le propriétaire du logement loué à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part. Il existe 2 formes de caution :


La caution simple
La caution solidaire

Les propriétaires, de plus en plus, réclament à leurs locataires un cautionnement. La « caution » est une personne qui s’engage à payer au propriétaire toutes les sommes que le locataire lui doit en cas de défaillance de ce dernier.

Le cautionnement est dit à durée indéterminée lorsqu’il ne comporte aucune indication de durée. La caution peut alors résilier unilatéralement son engagement, mais son retrait n’aura d’effet qu’au terme du contrat de location. La résiliation doit être notifiée au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le cautionnement peut également être consenti pour la durée déterminée lorsqu’il précise le nombre de renouvellements qui rentreront dans le champ d’application de dit cautionnement. visé par l’acte.
A peine de nullité, l’acte de cautionnement doit comporter :

la mention manuscrite du montant du loyer, des conditions de sa révision et de l’article 22-1 al.1er de la loi du 6 juillet 1989, par la caution ;
la mention manuscrite de la caution exprimant clairement sa connaissance de la nature et de l’étendue de l’obligation contractée.



Vers le site officiel


                    
                    
                        
                    
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